Exonération de la taxe d’habitation… Etes-vous concerné ?

Exonération de la taxe d’habitation… Etes-vous concerné ?

Propriétaire, locataire, la taxe d’habitation est due sur votre habitation principale et votre éventuelle résidence secondaire. La promesse du Président Macron d’exonérer 80 % des ménages de la taxe d’habitation va vraisemblablement entrer en vigueur en 2018.

Serez-vous exonéré en 2018 ?

La suppression de la taxe d’habitation consistera en un dégrèvement progressif pour les foyers concernés jusqu’à une sortie totale de l’impôt en 2020, à raison d’un tiers par an. En 2018, la baisse de la taxe sera donc d’un tiers. Pour bénéficier de cette mesure dès 2018, vos ressources fiscales ne doivent pas dépasser 20 000 € par part de quotient familial.

Calcul de la taxe d’habitation

La taxe d’habitation est calculée annuellement, selon votre situation au 1er janvier de l’année d’imposition. Cela signifie que si vous avez déménagé au cours de l’année au titre de laquelle l’imposition est établie, c’est à votre adresse au 1er janvier que sera calculée votre taxe d’habitation. Cette dernière prend en compte la valeur locative nette de l’habitation, c’est-à-dire la valeur locative cadastrale de l’habitation et de ses dépendances après abattements. Le montant de la taxe d’habitation est calculé en multipliant la valeur locative nette par les taux d’impositions déterminés par les collectivités territoriales. Ces derniers sont actualisés chaque année.

Réparations dans un bien loué: qui paye quoi ?

Réparations dans un bien loué: qui paye quoi ?

Afin de permettre aux propriétaires et aux locataires de ne plus se lancer dans d’interminables débats sur qui doit financer telle ou telle réparation (source de litiges plus qu’importantes entre locataires et bailleurs), la Commission Nationale de Concertation vient de publier une brochure détaillant précisément les responsabilités d’entretien de chacun, pièce par pièce. Grâce à Explorimmo, vous pourrez trouver ci-dessous les différentes pages de cette brochure.

Plus d’excuses donc pour ne pas entretenir une relation saine entre locataires et propriétaires….

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Illustrations : © Ministère du Logement et de l’Habitat durable

Obtenir le droit d’expulser un mauvais payeur

Obtenir le droit d’expulser un mauvais payeur

Malgré la volonté de la loi ALUR d’améliorer les rapports entre propriétaires et locataires dans le parc privé, l’expulsion d’un locataire mauvais payeur reste difficile pour les propriétaires. En outre, il est toujours très compliqué, une fois le débiteur hors du bien, de remettre la main sur les montants impayés. Afin de mettre toutes les chances de son côté, il convient donc de respecter certaines règles.

Le recours à un huissier pour activer la clause résolutoire du bail

La loi ALUR oblige désormais le bailleur à « signaler (les impayés) dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement » dans un délai minimum de deux mois avant l’assignation, sans quoi elle deviendrait irrecevable. L’objectif avoué étant de pouvoir rompre le bail via la clause résolutoire prévue pour défaut de paiement du loyer et des charges.

Cette clause n’est valable que deux mois après notification d’un commandement demeuré infructueux délivré par acte d’huissier. Comme souvent, dans le cadre d’une location meublée, ce délai est ramené à un mois. Attention, pour être valable, le commandement doit intégralement reproduire la clause telle qu’elle est inscrite dans le bail et les dispositions légales informant le locataire de ses droits.

Le locataire aura donc deux mois pour s’acquitter des sommes dûes, sans quoi la clause résolutoire est activée, retirant tout droit d’occupation au locataire.

L’assignation en référé

Il convient alors d’assigner en référé le locataire afin de faire constater la résiliation du bail et demander le paiement des sommes dûes. Cette notification devra être notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception au moins deux mois avant l’audience, au mauvais payeur et au Préfet.

Le Tribunal d’instance

C’est là que les délais peuvent devenir très longs. D’abord car il va falloir trouver une date d’audience qui sera décidée par le greffe et qui dépendra des affaires en cours. Il n’y a pas de moyenne, les délais variant en fonction des régions. En outre, le locataire peut demander l’aide d’un Avocat à l’aide juridictionnelle, ce qui aura pour effet de repousser la date d’audience originellement prévue, parfois de plusieurs mois.

Ensuite, le juge peut suspendre la clause résolutoire du bail et faire bénéficier au locataire de nouveaux délais de paiements, selon la situation du locataire. Ce délai peut désormais aller jusqu’à trois ans. Ce n’est qu’en cas de non respect de ces nouvelles dates par le locataire que la clause résolutoire prendra effet, rendant l’expulsion possible.

Voilà donc le départ d’une procédure très longue, qui n’aboutit qu’à l’obtention du droit d’expulser le mauvais payeur. La suite de la procédure, qui sera traitée dans un prochain article, est elle aussi très longue et ajoute encore des délais incompressibles à l’opération…

Source: http://www.lavieimmo.com/avis-experts/la-longue-et-difficile-procedure-d-expulsion-du-locataire-mauvais-payeur-37602.html

Quelle durée pour votre préavis logement ?

Quelle durée pour votre préavis logement ?

Image immobilier

Trois mois, un mois, six mois, on entend tout et n’importe quoi sur la durée légale du préavis de location pour une résidence principale, qui reste une source inépuisable de contentieux entre les parties concernées. Voici donc un point sur les règles en vigueur, en tout cas au moment où nous écrivons ces lignes. 

Un préavis de location, pourquoi faire ?

A la base, et cela semble logique, c’est une période qui doit permettre à l’ensemble des parties de se préparer à la période qui suivra la rupture du contrat de location. Donc pour le bailleur de trouver un nouveau locataire et éventuellement pour le locataire de trouver un nouveau logement.

Car si la question peut paraître idiote, elle a pour but principal de rappeler deux choses: il est obligatoire et peut émaner du locataire mais aussi du bailleur. En effet, si le locataire peut bien sûr vouloir quitter son appartement pour différents motifs, et sans avoir besoin d’attendre la fin de son contrat de location, le bailleur peut lui aussi vouloir récupérer son bien pour diverses raisons.

Cependant, les modalités sont moins strictes  pour le locataire que pour le bailleur…

Des délais qui varient en fonction du type de location et de certaines conditions

La règle la plus connue est celle indiquant 3 mois de préavis. Si c’est la plus connue, c’est parce qu’elle s’applique dans le cas de locations nues (non meublée) et dans la plupart des villes françaises, en faisant le délai normal.

Si le logement est meublé, le délai est réduit à un mois, quel que soit la durée du bail. La bail spécifique « étudiant » de 9 mois, par exemple, ne vous empêche pas de déménager au bout de 4 mois, en respectant le mois de préavis, bien sûr.

Néanmoins, ce délai s’applique également aux locations non meublées dans certains cas:

  • pour les bénéficiaires du RSA ou de l’AAH (allocation adulte handicapé), pour ceux ayant obtenu une place en logement sociaux ou si la santé du locataire exige un déménagement rapide;
  • en cas de changement d’emploi involontaire tel que la perte d’un emploi, la fin d’un CDD ou l’obtention d’un premier emploi. Attention, si la rupture conventionnelle est considérée comme une perte d’emploi, la démission ne l’est pas, et ne permet pas au locataire de réduire son préavis;
  • enfin pour les logements situés dans des zones dites « tendues ». Ces zones sont définies par le Ministère du Logement qui en publie la liste ici: http://www.logement.gouv.fr/l-encadrement-annuel-des-loyers-en-zone-tendue

Des conditions plus strictes pour les propriétaires

Tout d’abord, il n’y a que 3 raisons qui peuvent autoriser le bailleur à ne pas renouveler le bail:

  • il souhaite reprendre le logement pour lui, son conjoint, son partenaire pacsé ou leurs ascendants ou descendants;
  • il souhaite vendre le logement;
  • il existe un motif légitime et sérieux tel que des retards répétés dans le paiement des loyers, une dégradation importante des lieux loués, un changement de destination des lieux (transformation en commerce par exemple) ou une sous-location non autorisée.

Quelle que soit la raison invoquée, le bailleur devra attendre la fin du bail, et prévenir le locataire au minimum 6 mois avant la date d’échéance du bail, sans quoi il est automatiquement reconduit. Cependant, et comme pour le locataire, le délai est réduit à 3 mois en cas de location meublée.

Tout préavis, de la part du locataire et du bailleur doit faire l’objet d’un courrier avec accusé de réception. Le bailleur peut également utiliser la voie de l’acte d’huissier de justice si la situation s’y prête.

La loi Carrez et les parties communes et privatives

La loi Carrez et les parties communes et privatives

Encore un article très intéressant de Maître Ganaëlle Soussens, sur une question récurrente lors de la vente d’un bien immobilier, et particulièrement lors du mesurage Carrez d’un bien dont le propriétaire bénéficie de la jouissance privative d’une partie commune.

Un rappel de rigueur: parties communes, privatives et communes à usage privatives

Parties communes: elles appartiennent au syndicat des copropriétaires.

Parties privatives: elles sont la propriété de chacun des copropriétaires.

Partie commune à usage privative: c’est une partie commune dont le syndicat de copropriétaire consent à octroyer un usage exclusif à l’un des copropriétaires. Elle n’appartient pas au copropriétaire qui a la jouissance exclusive de cette partie, mais il est le seul qui puisse en profiter au quotidien. Cette possibilité est bien évidemment dépendante d’un accord entre le syndicat et le copropriétaire.

Cette partie appartient-elle au bien lors du mesurage de ce celui-ci ?

En effet, une terrasse « partie commune » mais à jouissance exclusive d’un copropriétaire doit-elle être comptée ? On pourrait penser que oui puisque dans les faits, cette terrasse augmente réellement la taille du bien dont le copropriétaire jouit de manière privative.

Pourtant, comme le rappelle Maître Soussens, la Cour de cassation répond que non.

Citant le cas d’une véranda construite sur une partie commune, en l’occurence une terrasse, on peut voir que la réponse de la Cour se base sur une interprétation stricte du texte applicable. Celui-ci expose que « tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot, mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ».

Autrement dit, il n’y a que la superficie de la partie privative qui compte.

Une information essentielle tant la superficie des parties communes à usage privatives peuvent atteindre des tailles non négligeables.

 

 

 

Quelles options pour investir dans l’immobilier ?

Quelles options pour investir dans l’immobilier ?

L’investissement locatif – ou autrement dit acheter un ou plusieurs biens immobiliers avec pour dessein de les louer et non d’y habiter – fait figure d’investissement sûr et donc intéressant. Franklin D. Roosvelt disait même « L’immobilier ne peut pas être perdu ou volé, et il ne peut pas être emporté. Acheté avec bon sens, payé en totalité, et géré avec raison, il est le placement le plus sûr du monde. » . Plutôt rassurant.

Néanmoins, malgré tout le respect dû à Mr Roosvelt (qui n’était pas agent immobilier, rappelons-le à toutes fins utiles), tout investissement immobilier doit être le fruit d’une mûre réflexion. Il peut avoir plusieurs objectifs: préparer ses vieux jours, étoffer son patrimoine, générer un revenu supplémentaire grâce à la perception de loyers… Les raisons sont multiples et le projet doit être clair. Une fois celui-ci bien défini, le lieu et le dispositif fiscal choisis s’avèreront d’une importance capitale.

Investir dans l’ancien, le premier réflexe… 

La première possibilité est d’investir dans l’ancien et de le louer une fois quelques travaux de rafraîchissement effectué. Vous pourrez alors prétendre au dispositif de la loi Malraux, qui accorde une remise d’impôt sur le coût des travaux engagés, dépendant de la localisation du bien. Si celui-ci se situe en aire de valorisation de l’architecture et du patrimoine, la remise est de 22%, 30% en secteur sauvegardé. Attention, ce dispositif n’est valable que si vous louez pour un bail d’au moins 9 ans.

…qui mérite d’être balancé avec le secteur de l’immobilier neuf.

Autre alternative, acheter un bien neuf. Le secteur du neuf effraie parfois car souvent plus cher que l’ancien. Cependant, il ne faut pas oublier que des frais en plus s’appliquent à un achat dans l’ancien. Coût d’entretien plus élevé, souvent plus grande consommation d’énergie et surtout frais d’acquisitions plus conséquents (notamment frais de notaire)… En outre, afin de dynamiser le secteur, plusieurs dispositifs sont accessibles et font bénéficier aux acquéreurs de nombreux avantages.
La loi Duflot, aujourd’hui remplacée par la loi Pinel, permet à ceux qui loueront pendant au moins 12 ans une remise d’impôt de 21% du prix de revient du bien acheté. En sus, il est possible sous certaines conditions de louer à un proche.

L’investissement dans une résidence service: une alternative sous-estimée.

Enfin, placement qui à le vent en poupe: l’investissement dans une résidence service. De quoi s’agit-il ? Tout simplement d’acheter un bien dans une résidence visant un public ciblé (étudiants, touristes, hommes d’affaires…) et de laisser un professionnel de l’immobilier gérer la location meublée du bien. De nombreux dispositifs sont applicables dans ce cadre, notamment le dispositif Censi-Bouvard, qui accorde 11% de remise d’impôt sur les investissements (valeur hors taxe, c’est-à-dire sans la TVA) dans la limite de 300 000€ (en 2015).
Si vous optez pour le statut de loueur en meublé professionnel ou non professionnel, la loi vous autorise à amortir le bien, les éventuels travaux de rafraîchissement effectués mais aussi le mobilier utilisé pour meubler le bien. En outre, les charges générées par votre investissement seront déduites.

Voilà quelques éléments non-exhaustifs qui peuvent vous montrer que l’investissement dans l’immobilier mérite bien sa réputation de placement intéressant. Cependant, il demande une réflexion et une connaissance précise et un accompagnement par un professionnel compétent dans l’immobilier vous permettra souvent d’optimiser votre budget et votre investissement. En oute, si vous souhaitez investir dans l’immobilier Alsacien, n’hésitez pas à contacter les agences Groupimmo Alsace. Elles se feront un plaisir de vous conseiller.