Malgré la volonté de la loi ALUR d’améliorer les rapports entre propriétaires et locataires dans le parc privé, l’expulsion d’un locataire mauvais payeur reste difficile pour les propriétaires. En outre, il est toujours très compliqué, une fois le débiteur hors du bien, de remettre la main sur les montants impayés. Afin de mettre toutes les chances de son côté, il convient donc de respecter certaines règles.

Le recours à un huissier pour activer la clause résolutoire du bail

La loi ALUR oblige désormais le bailleur à « signaler (les impayés) dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement » dans un délai minimum de deux mois avant l’assignation, sans quoi elle deviendrait irrecevable. L’objectif avoué étant de pouvoir rompre le bail via la clause résolutoire prévue pour défaut de paiement du loyer et des charges.

Cette clause n’est valable que deux mois après notification d’un commandement demeuré infructueux délivré par acte d’huissier. Comme souvent, dans le cadre d’une location meublée, ce délai est ramené à un mois. Attention, pour être valable, le commandement doit intégralement reproduire la clause telle qu’elle est inscrite dans le bail et les dispositions légales informant le locataire de ses droits.

Le locataire aura donc deux mois pour s’acquitter des sommes dûes, sans quoi la clause résolutoire est activée, retirant tout droit d’occupation au locataire.

L’assignation en référé

Il convient alors d’assigner en référé le locataire afin de faire constater la résiliation du bail et demander le paiement des sommes dûes. Cette notification devra être notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception au moins deux mois avant l’audience, au mauvais payeur et au Préfet.

Le Tribunal d’instance

C’est là que les délais peuvent devenir très longs. D’abord car il va falloir trouver une date d’audience qui sera décidée par le greffe et qui dépendra des affaires en cours. Il n’y a pas de moyenne, les délais variant en fonction des régions. En outre, le locataire peut demander l’aide d’un Avocat à l’aide juridictionnelle, ce qui aura pour effet de repousser la date d’audience originellement prévue, parfois de plusieurs mois.

Ensuite, le juge peut suspendre la clause résolutoire du bail et faire bénéficier au locataire de nouveaux délais de paiements, selon la situation du locataire. Ce délai peut désormais aller jusqu’à trois ans. Ce n’est qu’en cas de non respect de ces nouvelles dates par le locataire que la clause résolutoire prendra effet, rendant l’expulsion possible.

Voilà donc le départ d’une procédure très longue, qui n’aboutit qu’à l’obtention du droit d’expulser le mauvais payeur. La suite de la procédure, qui sera traitée dans un prochain article, est elle aussi très longue et ajoute encore des délais incompressibles à l’opération…

Source: http://www.lavieimmo.com/avis-experts/la-longue-et-difficile-procedure-d-expulsion-du-locataire-mauvais-payeur-37602.html