Vous achetez ou vous vendez un bien immobilier

Quel peut-être l’impact financier du diagnostic DPE sur votre vente ou votre acquisition ?

Groupimmo vous informe et vous conseille

Si vous prévoyez de vendre votre bien immobilier, sachez qu’il est devenu obligatoire de réaliser certains diagnostics avant de pouvoir céder votre habitation. Lors de la vente d’un bien immobilier, le vendeur a pour obligation de procurer un dossier technique de diagnostics (article L.271-4, Code de la construction et de l’habitation) dans lequel figureront l’ensemble des diagnostics revêtant un caractère obligatoire aux yeux de la loi.

Certains de ces diagnostics peuvent avoir un impact non négligeable sur la valeur du bien mise en vente ou acquis. L’objectif de cet article est de vous sensibiliser sur l’impact du DPE sur la valeur de votre bien immobilier.

Dans l’acquisition de votre bien immobilier, il y a forcément énormément de critères qui entrent en ligne de compte et les critères ne sont encore pas les mêmes si l’on acquiert ce bien pour y vivre ou pour le louer.

Il peut être très pertinent d’en rajouter au moins un à savoir le DPE et peut-être pas non plus n’importe quel DPE réalisé par un cabinet d’expertise que vous ne connaissez pas *d’où l’importance de faire appel à un professionnel de l’immobilier comme Groupimmo qui vous guidera aussi vers les meilleurs professionnels.

L’étiquette DPE peut avoir un impact non négligeable sur le prix de l’immobilier et la tendance risque de s’accentuer

Depuis le 1er janvier 2011, les étiquettes DPE sont devenues obligatoire pour toutes les ventes immobilières. La première étiquette permet de connaître la quantité de gaz à effet de serre dégagée par la maison. La seconde étiquette correspond à la consommation d’énergie de la maison.

Selon certaines études récentes, 90 % des acquéreurs d’un bien immobilier estiment que le DPE représente un vrai critère de choix pour l’acquisition de leur bien immobilier.

Aussi, lorsque le DPE indique que la future acquisition est « énergivore » (DPE D à G) les acquéreurs se font plus rares pour cet appartement ou cette maison. Cette prise de conscience s’explique par l’étude de plusieurs facteurs. Tout d’abord le constat de la montée des prix des diverses énergies qui représentent plus de 20 % en 4 ans seulement, d’où une inquiétude face à la facture énergétique pour l’acheteur particulièrement sur l’électrique.

Les classes D à G se vendent moins cher.

En effet, les logements dits : « énergivore » se vendent bien moins cher que ceux qui sont classés avec une étiquette énergétique comprise entre A et C. Sur une étude faite, sur la France métropolitaine, concernant les appartements et les maisons, en prenant l’étiquette D comme valeur moyenne sur une maison, on constate des dévalorisations de prix peuvent aller jusqu’à -10/-12% sur la région EST. A contrario, sur le même type de comparatif, on constate des négociations à la hausse sur le prix de vente allant jusqu’à plus de 10 % lorsque l’étiquette énergétique est égale à la lettre A. Bien sûr, les produits neufs se placent forcément bien, puisqu’ils doivent répondre obligatoirement à l’ensemble des normes actuelles en vigueur.

Comme indiqué précédemment ces variations de prix en fonction du label énergétique sont étroitement liées au marché immobilier et au secteur géographique. On n’achète pas un appartement au même prix à Strasbourg et à Mulhouse. Le prix au mètre carré va varier en fonction de son emplacement et de l’offre et de la demande liée au secteur géographique, voir à la rue. Néanmoins, l’étiquette énergétique sera un point qui va animer les débats sur le prix de l’achat de l’appartement ou de la maison. Un bien classé en F se vendra au moins 10% moins cher qu’un bien immobilier qui se verra octroyer la belle note de A par les diagnostiqueurs. De plus, la valeur énergétique sera bien plus observée par l’acquéreur lorsque celui-ci envisage d’investir dans un bien en montagne par rapport à un bien en milieu urbain ou en bord de mer.

L’acheteur est de plus en plus vigilant sur la classe énergétique puisqu’elle impacte directement son portefeuille. En effet, un bien mal classé engendre forcément pour l’acquéreur une surcharge en termes de chauffage. Ainsi, une mauvaise isolation pénalise fortement le prix de l’appartement ou de la maison. Les statistiques montrent que près de 60 % des acquéreurs sont près à verser un montant plus important concernant leurs loyers pour être doté d’un logement avec une note énergétique plus intéressante.

Les syndics constatent une forte augmentation du turn over voire un re négociation des loyers dans les logements calori- voraces.

La solution de rénovation pour une meilleure étiquette.

Environ 70 % des vendeurs de biens n’engagent pas de travaux d’isolation préalablement à leur vente. Il faut donc être vigilant dans les acquisitions hors programmes neufs.

Les bailleurs, eux, tendent à se lancer dans les rénovations de leur patrimoine immobilier pour augmenter la valeur de leur bien et surtout pour éviter les vacances locatives qui pourraient leur coûter bien plus cher, voire à augmenter leurs revenus en octroyant une meilleure performance à leur bien immobilier.

Les conseils de Groupimmo :

Envie de vous tracasser avec de tels sujets, de perdre du temps et de l’argent lors de votre vente ou de votre acquisition immobilière ?

Nombreuses sont les agences immobilières qui subissent l’impact des valeurs énergétiques lors de la négociation du prix du bien.  De plus, cet indicateur peut rallonger de plusieurs mois la vente de votre bien si elle est considérée comme critique par les acheteurs.

Pour rappel le classement énergétique estimé actuel dans la région EST :

AB= 2%

C = 9%

D= 31%

E=30%

FG= 28%

Alors vous vendeurs ou vous bailleurs pensez à optimiser vos chances en vous laissant conseiller par un agent de Groupimmo !

Et vous acquéreurs, faites confiance à nos agents de Groupimmo qui sauront vous conseiller et vous accompagner efficacement dans vos recherches !

 

*Ce que vous devez savoir sur les diagnostics de performance énergétique et ceux qui les réalisent vu par l’association bien connue UFC-Que Choisir

5 ans après sa dernière enquête, et suite aux modifications réglementaires intervenues, l’UFC-Que Choisir a réactualisé son étude1 relative à la fiabilité des diagnostics de performances énergétiques. Face aux résultats encore calamiteux, l’association exhorte le gouvernement à mettre (enfin !) un terme à la jungle estimative et informative. En effet, après la réforme du DPE suite aux précédentes dénonces de l’UFC-Que Choisir (2008, 2011, 2012), l’association a voulu vérifier si ce marché s’était assaini. Faut-il en effet rappeler que le DPE est désormais obligatoire pour toutes les annonces immobilières, pour la vente et la location et qu’il impacte le prix de vente ou de location, comme la facture énergétique de l’occupant ? Malheureusement, l’étude des 34 diagnostics réalisés dans 7 maisons situées aux quatre coins de la France est affligeante : la classe énergétique est toujours à géométrie variable selon les diagnostiqueurs dont les prestations restent trop souvent folkloriques.

3 classes énergétiques pour un même bien :

Si aucune des 7 maisons auditées ne s’est vue reconnaître la même classe énergétique par les diagnostiqueurs sollicités (en général 5 diagnostiqueurs par maison), le triste record s’établit à 3 classes différentes pour un même bien : de E à G ! Logiquement, ces classements hasardeux impactent les estimations de consommation et de factures d’énergie qui passent du simple au double pour deux maisons !

Des recommandations toujours aussi fantaisistes :

Les recommandations de travaux d’économies d’énergie pour le logement visité, que la réglementation impose ne sont guère plus brillantes. Un diagnostiqueur constatant que la perte d’énergie provient des murs n’a pourtant pas recommandé l’isolation de ces derniers… Et, lorsque des travaux d’isolation ont été recommandés, l’indispensable VMC a régulièrement été oubliée. Par ailleurs, la connaissance des aides est largement perfectible. Le crédit d’impôt qui est de 30 % depuis septembre 2014 a été limité à 26 ou 15 % par certains diagnostiqueurs, et surévalué à 38 % par d’autres.

Aucun repère pour les consommateurs

Dans cette jungle, le consommateur ne peut toujours pas se fier au prix du diagnostic. Payer plus cher n’est pas une garantie : certains diagnostiqueurs, parmi les plus onéreux, ont bâclé le travail en vingt minutes, en ne visitant pas le bien, ou en occultant des éléments essentiels comme un poêle à bois. De même, les piètres résultats se retrouvent aussi bien chez les diagnostiqueurs indépendants que ceux de réseau.

Soucieuse d’obtenir une réelle fiabilisation des DPE, dont au-delà de l’impact environnemental, l’impact financier est grandissant, l’UFC-Que Choisir presse donc aujourd’hui le gouvernement :

  • D’adopter sans délai de nouvelles mesures techniques pour fiabiliser les Diagnostics de Performance Energétique, notamment une meilleure formation et certification des diagnostiqueurs, et de renforcer les contrôles ;
  • De rendre immédiatement opposable le DPE au bailleur et au vendeur pour que la responsabilité du diagnostiqueur puisse être concrètement engagée en cas de diagnostic erroné.